证券日报 王丽新

截至4月13日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，已披露年报业绩的86家上市房企负债合计超过2.75万亿元，同比增长幅度达25.5%。

不过，这86家上市房企的总资产总计为3.7万亿元，同比增长幅度达24.1%，与负债增长水平相差1.4个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2016年，这86家上市房企的平均负债率为74.3%，去年则为73.4%。

值得注意的是，《证券日报》记者注意到，上述已披露年报的86家房企中，有15家资产负债率超过80%红线，占比超过17%。此外，综合近三年总负债增长比率来看，27家增长率超过100%，占比高达30%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2015年以来，鉴于公司债成本较低，房企大规模发行，这些债务还未进入集中还款期。另外，近两年，有些房企采用ABS和永续债融资，这些债务并未计入负债中。鉴于以上多种原因，虽然不少房企优化了债务结构，但仍难以改变高杠杆的运营模式。

超两成房企负债超300亿元

根据Wind资讯统计数据显示，在这86家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为39家，占比45%，超过300亿元负债的房企有21家，占比为24.4%，其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和金地集团负债均超过1000亿元，分别为6689.97亿元、2118.72亿元、1729.06亿元、1449.7亿元和1005.3亿元。

从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之间占比为20.93%，60%-70%之间的占比为21%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。

值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计，截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比上涨不足3个百分点。此外，不少房企负债率在下降，包括招商蛇口、首开股份等企业。

众所周知，衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，有多项指标，但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2016年底，数据可查的63家房企短期借款总计1087亿元，较去年同期的115很好的羊癫疯中医院2亿元仅减少了65亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所减缓。

据来自海通证券姜超等分析师的一份研究报告显示，2016年度前三季度，房企短期资金充裕，负债规模攀升。主要是因为2015年下半年以来，上市房企货币资金快速推高，经营活动现金流净额由负转正，促使房企短期现金流充裕。

但值得警惕的是，地产行业有息负债攀升，2016年三季报显示，132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了2.08万亿元，较2015年三季报增加了3234亿元，同比增长18.5%。而据《证券日报》记者整理数据获悉，上述86家上市房企有息负债高达1.07万亿元，同比增长17.6%。

姜超认为，企业分化明显，部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降，且本轮周期中货币资金有较快积累，资金充裕，而部分中小企业投资较为激进，负债率持续走高。

由此可见，通过以上数据分析，多数标杆房企负债端风险看似可控，但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

偿债高峰期明后年将至

事实上，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。此外，有分析师称，近年来，在房企的融资结构中，银行融资的占比普遍出现明显下降，而票据、债券等占比明显提升，如中海地产、融创、旭辉等房企的债权融资青少年癫痫病有效的护理方法是什么比重都较公司债放开前有明显调整。此外，近两年房企融资模式有所创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式。

以富力地产为例，有分析师表示，截至2016年底，若包含永续债在内，其净负债率上升6.3 个百分点至173.9%。富力地产管理层表示，大幅降低公司的净负债率，需要依靠A 股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，管理层预计公司将在2017年第三季度上市。但是，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计该上市计划依然存在不确定性。

值得癫痫能否外科手术治疗关注的是，自2016年12月份以来，公司债收缩，几乎无放行。另外，相关部门正在通过各种老年癫痫不同的症状表现有哪些措施降低杠杆率。

姜超表示，预计未来房企偿债能力恶化，企业分化加剧，收入将受销量下滑拖累，经营现金流净额或将再度转负，致短期偿债能力明显弱化，但好在今年地产行业货币资金较充裕，短期内偿债仍可保证。但长期偿债压力大，要警惕债务偿还高峰的来临。截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。

此外，姜超等分析师还认为，企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企业。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，未来可能有偿债风险。